+7 (922)1-000-666

Вопрос-ответ: Жилищное право

Почему возникают ошибки при кадастровой оценке недвижимости и что делать если я уверен, что моя квартира оценена неправильно?

Главная проблема — отсутствие единой методики для расчёта кадастровой стоимости. Сейчас каждый частный подрядчик определяет эту методику само-стоятельно. Общепринятый способ — оценивать квартиры в массовом порядке, сравнивая их с аналогичными объектами по открытым источникам. Но точный аналог бывает не всегда. Сейчас все определяется по бумагам, оценщики не вы-езжают на объект для проведения осмотра, поэтому многие вещи попросту не учитываются: например, постройки одного года могут быть в абсолютно раз-ном состоянии. Так что, быть полностью уверенным в том, что Ваша квартира либо земельный участок оценены правильно - нельзя. С 2017 года вступит в силу единая федеральная методология. Кадастровой оценкой будут заниматься только государственные учреждения. Но выезжать на объекты — очень доро-гое удовольствие для государства, поэтому все ошибки устранить все равно не удастся. Да государство в этом и не заинтересовано.
Для Вас возможны два ЗАКОННЫХ варианта: обратиться в комиссию при Ро-среестре или сразу идти в суд. Лучше всего начать с первого варианта. Перво-начально Вам необходимо получить заключение с правильной кадастровой оценкой от лицензированной компании (она должна быть членом саморегули-руемой организации оценщиков). Затем нужно получить специальное заключе-ние о том, что отчет соответствует всем требованиям законодательства об оце-ночной деятельности. Эти документы нужно приложить к заявлению при об-ращении в комиссию Росреестра. Пакет документов для обращения в суд точно такой же, только в исковом заявлении необходимо обосновать, в чем именно состоит нарушение ваших прав. Будьте готовы к тому, что комиссия Вас про-сто «отфутболит» и это неудивительно, ведь она фактически является госструк-турой, поэтому ее задача не восстановить справедливость и защитить Ваши права, а отобрать у Вас денег для бюджета как можно больше. Однако, такой способ оспаривания намного дешевле, чем обращение в суд. Поэтому рекомен-дуем Вам сперва попробовать его.
Кстати, для того, чтобы попробовать что-то доказать чиновникам, Вам надо быть достаточно обеспеченным человеком.
Кадастровая оценка квартиры специалистами в среднем стоит около 3—5 ты-сяч рублей, земельного участка или дома — 10 тысяч рублей. Заключение — еще 6—7 тысяч рублей. Рассмотрение жалобы в Росреестре формально зани-мает месяц, но почти всегда бывают промедления.
Для судебного разбирательства требуется оплатить госпошлину (300 рублей) и обратиться к грамотным юристам (я повторю: не к соседу - студенту и не к за-очникам, а к грамотным, реально практикующим юристам !) — в среднем это стоит 30—50 тысяч рублей. Потом, если суд назначит дополнительную экспер-тизу, придется заплатить и за нее. В этом случае дело может затянуться на пол-года и больше.
Допустим, Вы – выиграли. Ну и что ? Через два-три года государство автома-тически снова пересмотрит кадастровую оценку на все объекты недвижимости (и Ваш в том числе). Снова собирайте денежки и вперед, по проторенной доро-ге - судиться.
Понятно, что у Вас возникает вопрос: Почему, зачем чиновники МАКСИ-МАЛЬНО ЗАТРУДНИЛИ процесс оспаривания кадастровой оценки ? Пола-гаю, что ответ Вы знаете сами. Просто по мнению чиновников – им Ваши де-нежки гораздо нужнее, чем Вам.

Может ли быть приватизирована смежная комната в муниципальной квартире ?

Нет, так как, согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. То есть из содержания данной нормы права следует, что в собственность граждан могут быть переданы именно жилые помещения, занимаемые ими на условиях социального найма. Согласно п.3 ч.1 ст.16 ЖК РФ комната является одним из видов жилых помещений. При этом понятие жилого помещения, о котором идет речь и в п.3 ч.1 ст.16 ЖК РФ, и в ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», содержится в ч.2 ст.15 ЖК РФ. Так, согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, из толкования указанных выше норм права следует, что жилое помещение, которое может быть передано в собственность гражданина в порядке приватизации, в обязательном порядке должно быть изолированным.

Я со своими детьми проживаю по договору социального найма в жилом помещении, состоящем из одной жилой комнаты, общей площадью 26,8 кв.м, в том числе жилой площадью 26,8 кв.м. В установленном законом порядке жилой дом, в котором мы проживаем, заключением межведомственной комиссии признан непригодным для проживания вследствие аварийности и подлежащим сносу. В настоящее время Администрацией муниципального образования приняты решения о сносе аварийного жилого дома и переселении проживающих в нем граждан в другие жилые помещения. Мне предлагают заключить новый договор социального найма и переехать со своей семьей в другое жилое помещение, общей площадью 31,5 кв.м, в том числе жилой – 14,5 кв.м. Могу ли я отказаться и потребовать предоставить моей семье жилое помещение равнозначное ранее занимаемому не только по размеру общей площади, но и по размеру жилой площади?

Да, можете, поскольку соотношением размера общей и жилой площади помещения определяются потребительские свойства жилого помещения.
В соответствии частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
Однако, указанная статья лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения. При принятии решения и предоставлении той или иной квартиры сотрудники Администрации обязаны исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан. Считаю, что необходимо учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения. Поскольку жилищные условия граждан, переселяемых из жилых домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены, предоставление в порядке статьи 89 Жилищного кодекса РФ равнозначных по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность не только в общей площади вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в жилой площади этого жилого помещения по сравнению с ранее имевшимся. В случае отказа сотрудников Администрации предоставить Вам и Вашей семье надлежащего жилого помещения рекомендую Вам сперва обратиться за защитой своих прав в прокуратуру, а если и это не поможет – в суд.

Мы собираемся приобрести квартиру. Риелтеры предлагают заключить предварительный договор в котором прописать ответственность сторон и уговаривают нас уплатить задаток. Подлежит ли такой договор государственной регистрации и имеет ли он силу ?

Ответ АДВОКАТА: Поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, содержит обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, государственной регистрации предварительный договор не подлежит.


В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

С учетом требований статей 131, 164, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме сделок с недвижимостью, а также о государственной регистрации права собственности, предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Допустим, что заключенный между вами предварительный договор составлен в письменной форме, содержит все необходимые условия, по которым стороны достигли соглашения, подписан обеими сторонами, т.е. требуемая законом письменная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости сторонами по делу была соблюдена.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Положения статьи 558 Кодекса, согласно которой договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в данном случае не могут применяться, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 429 Кодекса к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, содержит обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, государственная регистрация предварительного договора законом не предусмотрена.

Если суд установит, что за неисполнение условий предварительного договора по заключению в установленный срок основного договора купли-продажи ответственна любая из сторон (продавец либо покупатель) то он вынесет решение с учетом требований статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (в которой регламентированы последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком)..

Мои родители подали иск о признании моего несовершеннолетнего сына не приобретшим права пользования нашей квартирой по договору социального найма по тому основанию, что я прописал его в квартире родителей, в которой и сам я прописан и проживаю. С самого рождения сын проживает со своей матерью в квартире ее родителей. В иске мои родители указали, что мой сын фактически не вселялся в спорное жилое помещение, его вещей в квартире не имеется. Есть ли у моего сына шансы остаться прописанным в квартире.

Ответ АДВОКАТА: Полагаю, что Ваши родители дело проиграют. Суд откажет им в удовлетворении исковых требований. В соответствии со статьями 69 и 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительства их родителей. Местом Вашего жительства, как отца несовершеннолетнего ребенка является спорная квартира. Зарегистрировав сына по месту своего жительства в этой квартире, вы с матерью ребенка определили место постоянного жительства сына по указанному адресу. Ваш ребенок, являясь несовершеннолетним, не может в настоящее время реализовать свое право на проживание в спорной квартире. Однако указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что он не приобрел право пользования жилым помещением. Факт вселения малолетнего ребенка в спорную квартиру не имеет юридического значения, поскольку он не может самостоятельно осуществить желание на вселение в квартиру в силу возраста.

То обстоятельство, что вы с матерью ребенка в настоящее время не проживают вместе, не свидетельствует об отсутствии у ребенка права пользования спорной квартирой.

Мы с мужем приобрели квартиру. После регистрации (прописки) от сотрудников управляющей компании мы узнали, что «за квартирой числиться долг за коммунальные услуги». Теперь именно от нас требуют погасить этот долг. Может ли управляющая компания выполнить свою угрозу и отключить нам свет, воду и газ ?

Ответ адвоката: В соответствии со ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Причем обязанность по уплате возникает у нанимателя с момента заключения договора, а у собственника с момента возникновения права собственности. Кстати, если получилось так, что вы купили квартиру «с долгами», то есть прежний собственник не погасил свои долги по коммунальным платежам и плате за газ – не вздумайте погашать их за него. Объясните сотрудникам управляющей компании, что если они не перестанут требовать именно с вас уплаты этих долгов, угрожая в случае отказа отключить эти услуги – вы обратитесь в полицию с заявлением о привлечении их к уголовной ответственности (например, за вымогательство).

Согласно положениям ст.154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

ЖК РФ установлена ответственность за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.14 ст.155). Так, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Следовательно, никакого отключения коммунальных услуг нормами ЖК РФ не предусмотрено.

Однако, оплата гражданами жилья и коммунальных услуг регулируется постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 (в ред. №354 от 06.05.2011) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам»). Так, исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

В неприватизированной квартире зарегистрированы (прописаны): я, и моя дочь, которой недавно исполнилось 19 лет. Я уже ранее участвовала в приватизации другой квартиры. Потом, после развода и череды обменов мы с дочерью стали проживать в муниципальной квартире. Дочь тоже участвовала в приватизации, будучи несовершеннолетней. Можно ли что-то сделать, чтобы приватизировать квартиру?

ОТВЕТ АДВОКАТА: Согласно ст. 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 11 июня 2008 г.) каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз, однако несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, квартира может быть приватизирована на Вашу дочь, сохраняющую право на приватизацию после достижения совершеннолетия, но при этом обязательно Ваше согласие, так как по смыслу ст. 2 Закона № 1541-1 граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Мой отец злоупотребляет спиртными напитками. Он не желает участвовать в приватизации, но и не отказывается от своего права на приватизацию квартиры. Что нам делать? Можно ли приватизировать квартиру без него?

ОТВЕТ АДВОКАТА: В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11 июня 2008 г.) граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Таким образом, согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения всех совместно проживающих членов семьи является обязательным в силу закона. Поэтому приватизировать данное жилое помещение без согласия одного из членов семьи невозможно.
Вы можете попытаться решить этот вопрос путем переговоров.

Я являюсь наследником по завещанию, но еще не получила свидетельство о праве на наследство, не зарегистрировала его и поэтому не являюсь собственником 1/2 квартиры. Кто должен оплачивать коммунальные услуги, если я фактически проживаю в другой квартире, а там проживает моя внучка. Могут ли сотрудники Управляющей компании взыскать с меня стоимость коммунальных услуг в судебном порядке?

ОТВЕТ АДВОКАТА: Обязанность по внесению платы возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него.

Действительно, по общему правилу в силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи (к которым относится и часть квартиры), его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Это означает, что право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права. Но из каждого общего правила существуют исключения.
Так, в силу абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Детализируя указанный порядок, положения п. 4 ст. 1152 ГК РФ вводит специальное правило, в соответствии с которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Поэтому вы обязаны оплачивать ½ долю стоимости предоставляемых вам коммунальных услуг со дня смерти наследодателя и не имеете права уклоняться от их оплаты

Я самостоятельно, без согласования с контролирующими инстанциями и получения разрешений сделал перепланировку в своей квартире. В настоящее время в отношении меня в суде находится иск об обвязывании меня все вернуть в исходное положение. В чью пользу будет решение суда?

Скорее всего вы проиграете это дело. Суд, своим решением обяжет вас, как собственника жилого помещения, привести помещение в соответствие с технической документацией, а именно: восстановить перегородки в комнатах, установить сантехническое оборудование, восстановить оконно-дверные блоки, поскольку перепланировка была произведена вами без необходимых согласований, которые видимо будут отсутствовать у вас и на момент рассмотрения дела в суде. Суд, на наш взгляд, в данном случае придет к выводу о неприменении ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, т.к. вам будет очень трудно доказать, что самовольной перепланировкой не нарушаются права и законные интересы соседей, не создается угроза их жизни и здоровью. Кроме того, вам необходимо знать, что принятие решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии является именно правом, а не обязанностью суда.

Сотрудники и посетители офиса, расположенного в нашем доме своими автомашинами постоянно блокируют выезд из нашего двора. Полиция и руководство офиса на наши жалобы не реагируют. Имеем ли мы право самостоятельно передвинуть автомашины мешающие проезду на другое место?

Да, имеете. Верховный суд РФ своим решением по конкретному уголовному делу создал прецедент, согласно которого автолюбителям разрешили передвигать чужую машину, в случае, если она им мешает. Данные действия не будут расцениваться правоохранительными органами как угон либо кража автомашины. За такое решение, кроме , конечно, Судей Верховного суда РФ мы должны поблагодарить двух жителей Тульской области в отношении которых районный суд вынес неправосудный приговор, признав их виновными в «неправомерном завладении транспортным средством без цели хищения». Граждане, не согласившись с приговором, обжаловали его и дошли вплоть до Верховного суда РФ что бы доказать свою невиновность. Вынесение решения Верховный судом свидетельствует о том, что Прокурор области, Областной суд и его Председатель согласились с приговором районного суда и в удовлетворении жалоб необоснованно осужденным отказали. Между тем, уже из материалов уголовного дела  была со всей очевидностью видна невиновность привлекаемых к уголовной ответственности. Дело было так. Один из них работал диспетчером в транспортной компании, автостоянку которой водители-конкуренты умышленно заставили своими автомашинами. В результате пассажиры никак не могли попасть в автобусы компании. Диспетчер попытался решить проблему мирным путем и попросил конкурентов освободить площадку, на что те ответили решительным отказом. Тогда мужчина вместе со своим товарищем попытался самостоятельно сдвинуть автомобили с помощью тросов. Очевидно, что в данном случае никакого злого умысла у диспетчера не было – он просто пытался реализовать свое право на свободное передвижение и устранить препятствие. Однако суд признал обоих мужчин виновными, и доказать свою правоту им удалось, только обжаловав приговор в порядке надзора в высшие инстанции. В итоге прежние решения были отменены, уголовное дело прекращено, а его фигуранты признаны невиновными.

Я наследую квартиру, которая досталась мне после смерти моих родителей. С какого моменты я обязан оплачивать коммунальные услуги и другие платежи за квартиру?

Гражданин, являющийся собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону, обязан погашать задолженность по оплате коммунальных услуг с даты смерти наследодателя, поскольку в силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. При этом согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации, а согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

Имею ли я право обратиться в суд иском об определении порядка пользования жилым помещением и просить суд закрепить за мной изолированную комнату в двухкомнатной квартире?

Обратиться в суд Вы можете, но суд в удовлетворении вашего иска откажет, поскольку изменение договора найма жилого помещения противоречит требованиям Жилищного Кодекса РФ. Дело в том, что хотя вы прямо не ставите вопрос об изменении договора социального найма, по существу, предмет заявленного вами спора по своему характеру сводится именно к этому. То есть жилое помещение, находящееся в пользовании всех проживающих в нем лиц, как объект права перестает быть таковым. При этом каждый из участников жилищных правоотношений вправе пользоваться только той комнатой, которая за ним закреплена.

Вместе с тем действующее жилищное законодательство не предусматривает возможность передачи лицу в пользование отдельной комнаты в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма. Определение порядка пользования жилым помещением допускается только в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности проживающим в нем лицам. Если бы суд передал в ваше пользование изолированную комнату, то суд фактически разрешил бы вопрос об изменении договора найма спорного жилого помещения, что противоречит требованиям Жилищного Кодекса РФ.

Мы с братом являемся сособственниками двухкомнатной квартиры. У меня 7/8 долей в квартире, а у брата 1/8 доля. Брат с девяностых годов постоянно поживает на Украине. Там у него коттедж, несколько квартир, дача. Приезжать жить в Россию он не собирается. Я предлагал ему выкупить у него его долю в квартире, заплатив согласно рыночной цене 1/8 долю стоимости. Брат возражает и требует у меня выплатить ему не менее половины стоимости квартиры. Какие у меня шансы выиграть суд о принудительном прекращении права общей долевой собственности с выплатой брату стоимости доли?

По общему правилу п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Данная норма имеет неоднозначную трактовку в решениях высших судебных инстанций.

По мнению Верховного Суда РФ, применение названных положений допустимо в отношении требований как выделяющегося собственника, так и остальных участников долевой собственности (Определение ВС РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17). То есть, казалось бы, участники долевой собственности вправе потребовать прекращения права собственности одного из участников против его воли.

Рассмотрение этого же вопроса в Конституционном Суде РФ повлекло противоположные выводы. КС РФ разъяснил, что норма п. 4 ст. 252 ГК РФ ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации. В основании подобных решений, с точки зрения КС РФ, прежде всего должно лежать волеизъявление самого собственника на выдел его доли из общего имущества.

При этом КС РФ отказал в принятии жалобы граждан, лишенных собственности в порядке п. 4 ст. 252 ГК РФ, к рассмотрению, отметив, что им следует добиваться справедливости в судах общей юрисдикции (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О дело Сангаджиева и Сидрова). Что интересно, заявители по данному делу воспользовались советом КС РФ и обратились в Хорошевский районный суд города Москвы с заявлением о пересмотре решения районного суда по вновь открывшимся обстоятельствам, но получили отказ. Повторная попытка обращения в КС РФ ни к чему не привела. Суд разъяснил, что отказ районного суда был неправильным и в принятии жалобы к рассмотрению снова отказал (Определение от 13.10.2009 № 1296-О-О).

Однако, поскольку ситуация, изложенная в вопросе, является предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции, шанс на выигрыш у вас все же есть. После обнародования мнения КС РФ Верховный Суд РФ не высказывал иного суждения по данному вопросу, а дело, о котором мы упомянули вначале, было включено в Бюллетень ВС РФ № 11 за 2008 г. (что, по нашему мнению, говорит само за себя).
Важно, чтобы имели место одновременно три условия, названные в п. 4 ст. 252 ГК РФ:
1) незначительность доли;
2) невозможность выделения ее в натуре;
3) отсутствие существенного интереса в использовании доли.
Очевидно, что в описанном вами случае все указанные условия имеют место быть.

Я являюсь собственником нежилого помещения, встроенного в жилой дом. В 2010 году я заключил договор аренды, в соответствии с которым арендаторы разместили в этом помещении промтоварный магазин. В договоре обязанность по уплате затрат управляющей компании на содержание общего имущества была возложена на арендаторов. Арендатор уклонился от выплаты этих платежей. Управляющая компания требует от меня, как собственника помещения погасить долг, и не принимает во внимание заключенный договор аренды ? Правильно ли поступают сотрудники Управляющей компании?

По смыслу ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 158, 161, 162 ЖК РФ исполнение обязанности по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества не может быть возложено собственником на другое лицо, в частности, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме. В связи с этим, сотрудники управляющей компании обосновано требуют именно у вас, как собственника нежилого помещения сумму долга в размере понесенных управляющей организацией расходов на содержание общего имущества и не учитывают при этом условия договора аренды и содержания общего имущества, которыми на арендатора помещений вами была возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества дома, поскольку в силу императивных законодательных норм бремя возмещения таких расходов управляющей организации несет собственник помещений.

Я купила одну третью долю квартиры. Собственница других долей в свое время прописала и вселила в квартиру своего несовершеннолетнего сына. Сейчас ее сын является совершеннолетним. Могу ли я потребовать чтобы сын выехал из нашей квартиры и снялся с регистрационного учета?

Да. Можете. С достижением совершеннолетия дети собственника жилого помещения утрачивают безусловное право пользования жилым помещением, которое возникло независимо от наличия либо отсутствия согласия других собственников жилого помещения.
Действительно, этот парень является сыном совладелицы вашей квартиры и был вселен своей матерью в жилое помещение в 1997 году, когда был несовершеннолетним. Вместе с тем, то обстоятельство, что его вселение в спорное жилое помещение было произведено в соответствии с требованиями закона, не свидетельствует об отсутствии оснований для прекращения им права пользования жилым помещением.
Безусловным правом пользования жилым помещением, принадлежащим на праве долевой собственности его матери, этот парень. обладал только до своего совершеннолетия, только тогда он был вправе проживать в жилом помещении, принадлежащем своей матери, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемым судом.
В силу статьи 304 Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, исходя из содержания вышеназванных норм права, собственник какой-либо доли имущества вправе распоряжаться ею, но не нарушая при этом права других собственников этого имущества.
То обстоятельство, что собственник большей части квартиры – мать парня не возражает против проживания в квартире своего взрослого сына, не свидетельствует о том, что ваше мнение, как обладающей меньшей долей в праве собственности, не должно приниматься во внимание.

Должна ли Администрация города предоставить мне по договору социального найма изолированное благоустроенное жилое помещение, если я в установленном законом порядке признан нуждающимся в получении жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке, поскольку страдаю заболеванием, входящим в Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №378 от 16 июня 2006 года, соответственно в силу статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации имею право на внеочередное получение жилья.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, в том числе гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Однако, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются: являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Это позволяет сделать вывод о том, что право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма в данном случае возникает при наличии одновременно трех условий: в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно; указанные лица не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности; проживают в квартире, занятой несколькими семьями. Сам по себе факт наличия в семье инвалида, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, не свидетельствует о возникновении самостоятельного права на получение жилого помещения в порядке, установленном частью 4 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При отсутствии факта проживания в жилом помещении, занимаемом вашей семьей, нескольких семей, право на получение отдельного благоустроенного жилого помещения по части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации у вас, к сожалению, отсутствует.
(определение №33-8748 от 08.10.2014г.)

Могут ли мне отказать в регистрации по месту жительства в жилом доме на моем садовом участке, если я не смогу не представить доказательств, подтверждающих, что принадлежащий мне дом построен с соблюдением всех обязательных норм и правил, предъявляемым к жилым помещениям и пригоден для постоянного проживания

Нет, не могут. При условии, вы являетесь собственником жилого дома, расположенного на земельным участке, отнесенным к землям населённых пунктов, с разрешенным использованием: отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками (ИЖС), а в свидетельстве о государственной регистрации права принадлежащий вам дом поименован как жилой, а потому подтверждения его пригодности для постоянного проживания в целях регистрации по месту жительства не требуется.

Согласно статье 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений

Сохранию ли я право пользования квартирой при ее продаже собственником, если в момент ее приватизации я имела равные права пользования этой квартирой с лицом, ее приватизировавшей, но добровольно отказалась от участия в приватизации?

Да, по общему правилу - сохраните. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Однако это правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом ли договором.

Требуется ли согласие органа опеки и попечительства на заключение договора ипотеки квартиры, в которой проживают несовершеннолетние?

На заключение договора ипотеки квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, согласие органа опеки и попечительства не требуется; к правоотношениям, вытекающим из договора ипотеки, пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется.

Ссылка органов опеки на положения пункта 2 статьи 20, пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П не может быть признана состоятельной, поскольку данные нормы закона, а также их официальное толкование, приведенное Конституционным Судом Российской Федерации, касаются вопросов соблюдения прав несовершеннолетних при совершении их родителями сделки по отчуждению жилого помещения, в котором они проживают.

Ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Согласие органа опеки и попечительства не требуется, поскольку залог имущества был осуществлен во исполнение обязательств заемщика перед банком и в силу закона на жилой дом может быть обращено взыскание вне зависимости от того, кто в нем проживает и имеет право по пользованию домом. При этом в процессе интересы детей представляла их опекун.

Приведенная норма права применяется в тех случаях, когда собственник жилого помещения имеет желание на отчуждение жилого помещения, принадлежащего ему, в котором проживают находящиеся под опекой лица.

Моему отцу принадлежал на праве собственности жилой дом, после смерти отца в 1991 году, я и брат унаследовали данный жилой дом по ½ доле каждый. Я получил свидетельство о праве на наследство на дом и зарегистрировал данное право. Общая площадь жилого дома равна 46,5 кв.м, в том числе жилая – 26,2 кв.м. Дом состоит из двух изолированных помещений, оборудованных отдельными входами. Я занимаю в доме одно из помещений, общей площадью 23,1 кв. м, жилой – 12,4 кв.м. Все время, прошедшее со смерти отца, я занимаюсь содержанием и обслуживанием дома, перекрыл крышу, утеплил фундамент, стены, возвел хозяйственные постройки. Брат постоянно проживает в городе, содержанием и обслуживанием дома не занимается, на предложение о выделе его доли в праве общей долевой собственности в натуре с учетом сложившегося порядка пользования домом ответил отказом. Может ли суд обязать брата выкупить у меня мою долю ?

Предполагаю, что суд Вам откажет. Суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию выделяющемуся собственнику в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При этом, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае.

В данном случае, необходимо принять во внимание, что доля брата в спорном объекте недвижимости не является незначительной, он не выразил согласия ни выкупать долю у Вас, ни продавать Вам свою долю в спорном имуществе. Брат не препятствует Вам в пользовании общим имуществом. То обстоятельство, что Вы не имеет более заинтересованности в сохранении права на общее имущество, не подтверждается, поскольку из вопроса следует, что спорным домом и земельным участком пользуетесь именно Вы, а не брат. Фактически, Вы пытаетесь принудить брата к выкупу его доли, но предусмотренных законом оснований для такого принуждения, в рассматриваемом случае не имеется.

При этом, Вы не лишены права распорядиться принадлежащей Вам долей в праве на общее имущество иными предусмотренными законом способами путем её дарения, передачи в залог, завещания или возмездного отчуждения.


 

Задать вопрос

{qSubject:body}
Пожалуйста, заполните поле "Контактное лицо".
Пожалуйста, оставьте номер телефона.
Вы не заполнили текст Сообщения.