+7 (922)1-000-666
14.02.2016

Дела квартирные


ДЕЛА КВАРТИРНЫЕ


Если вы решили приобрести квартиру, то вам, прежде всего, необходимо обратиться в адвокат-скую контору, сотрудники которой специализируются на правовом сопровождении сделок с недвижи-мостью. Юристы проведут необходимую экспертизу правовой чистоты сделки и ее возможных послед-ствий. Конечно, при наличии определенных навыков и связей вы можете попытаться провести экспер-тизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы, если покупатели и решаются на самостоя-тельные действия, то это походит больше на игру в рулетку, чем на экспертизу. Причем шансов уга-дать результат примерно столько же, сколько и при упомянутой выше игре.

Итак, давайте вместе с адвокатом разберем конкретную жизненную ситуацию.

На семейном совете вы решили, что вашей незаметно повзрослевшей дочери для счастливой жиз-ни просто необходима отдельная квартира, а в тумбочке, как раз есть необходимая сумма для приобре-тения однокомнатной квартиры.

Получив ваше одобрение, и дождавшись, пока вы окончите пить свой утренний кофе, домашние подкладывают вам свежий номер РЕКЛАМНОГО ВЕСТНИКА с уже отчеркнутыми объявлениями.

Пока жена после завтрака моет посуду, вы с дочерью проехали по адресам и остановились на прелестной недорогой квартирке, выходящей окнами на тенистый скверик, в котором, несомненно, будет приятно прогуливаться с коляской. Вы ведь не обманываете себя и понимаете, что вслед за покупкой квартиры, вам надо аккумулировать деньги на достойную свадьбу?

Оставив на долю жены и дочери мечтания по поводу цвета обоев и формы портьер вы, как насто-ящий мужчина, берете в свои руки все заботы по оформлению купли-продажи квартиры. В конце концов, ведь это именно вы заработали эти деньги.

Рекомендуем Вам начать беседу с продавцом с просьбы предъявить паспорт и правоустанавли-вающие документы на квартиру. Это необходимо для того чтобы удостовериться в том, что квартира принадлежит вашему продавцу, а молодой человек, который хочет получить ваши деньги действительно тот, за кого себя выдает. Отксерокопировав паспорт продавца и документы на квартиру вам необходимо будет проверить их. Это можно сделать в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Только там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жил-площадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе - не-обходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры. Попросите сотрудника прикрепить к имеющимся у них документам записку с вашим номером телефона или пейджера и просьбой сообщить вам в том случае если еще кто-либо будет интересоваться проверяемой квартирой или если продавец попытается взять несколько справок, необходимых для письменного оформления сделки. Для проверки личности продавца, можно обратиться к любому вашему знакомому сотруднику милиции, а так же по-беседовать с соседями.

Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предше-ствующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

После того, как вы устранили все сомнения в личности продавца и принадлежности именно ему продаваемой квартиры, наступает следующий этап проверки. На этом этапе вам следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (ЖЭУ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и в бухгалтерию.

В паспортном столе из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, от-куда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных (прописанных) на конкрет-ной жилплощади лиц. На основании этого вы можете сделать вывод о количестве лиц, хоть и не обла-дающих правом собственности на данную квартиру, но имеющих право в ней проживать. Достаточно часто бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны дру-гие лица. Вам необходимо знать, что переход права собственности на квартиру не лишает зарегистри-рованных в квартире лиц права проживания в ней.

В той же домовой книге можно узнать о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо по-лучить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры.

Также в паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми за-бронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.).

При проверке в паспортном столе нельзя довольствоваться просмотром только выписки из домо-вой книги, так как она, как правило, дает информацию лишь о том, кто в настоящий момент проживает на данной жилплощади или выписался из нее в последнее время. Необходимо просмотреть саму домо-вую книгу данного дома, где есть информация о всех когда-либо проживавших в данной квартире.

Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. за No. 8-П признаны не соответствую-щими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Информацию о временно отсутствующих гражданах мож-но почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения о всех проживающих на данной пло-щади и месте их выбытия.

Обращаем ваше внимание и на такой малоизвестный факт, что даже граждане, не являющиеся родственниками владельца квартиры и проживающие в ней без регистрации (прописки), при определен-ных условиях могут быть признаны судом членами семьи собственника квартиры и, как следствие, при-обрести право на проживание в этой квартире, вне зависимости от смены собственника. Например, такие права может предъявить сожительница владельца квартиры.

В организации по управлению домом иногда удается почерпнуть и другую информацию о квар-тире. Может оказаться, к примеру, что квартиру постоянно «топят» верхние соседи, или у дома промер-зают стены, или соседи снизу – меломаны и круглые сутки по всему подъезду гремит тяжелый рок. Если коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились длительно время, то необходимо выяснить причину и т.д. и т.п. Полученную информацию рекомендуем проверить в беседах с жильцами дома.

Имейте в виду, что для вашего спокойствия необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о рас-торжении договора купли - продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная - то, что продавец, или его родственники могут заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, предста-вив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с данными о состоянии на учете являются веским доказательством его правоты. В результате возникает большая ве-роятность того, что сделка купли - продажи квартиры может быть признана судом недействительной. Ссылка на то, что в договоре указано, что дееспособность сторон проверена нотариусом, не признается веским аргументом. Ведь нотариус - не врач. Истинное состояние сторон может установить только ме-дицинский работник.

Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничено дееспособным можно получить в суде и органах опеки и попечительства. В суде вы так же можете получить информацию о том, не проходит ли квартира по судебным спорам и не являлась ли предметом гражданских исков ранее. В практике Дзержинского суда был случай, когда квартира, нахо-дившаяся более года под судебным спором, перепродавалась несколько раз. Естественно, что пострада-ет последний покупатель, у которого квартира будет изъята, а когда он получит свои деньги обратно и где будет жить, если уже лишился прежней жилплощади – никого, кроме него самого и членов его семьи не интересует.

Если вы все-таки хотите купить квартиру, собственником которой является гражданин, хоть и не состоящий на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, но своим внешним ви-дом или поведением, а возможно и просто преклонным возрастом вызывающий ваше подозрение в его вменяемости, то можно порекомендовать следующее. За несколько дней до проведения сделки купли - продажи получите справку из лечебного учреждения, о том, что продавец сейчас находится в нормаль-ном состоянии. А в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает себе отчет в собственных действиях. Таким способом вы значительно уменьшаете воз-можность расторжения договора купли - продажи квартиры по указанному основанию.

Мы должны предостеречь вас о возможной подаче продавцом иска о расторжении договора куп-ли – продажи по таким основаниям как ст. 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недей-ствительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки. Такое воз-можно при покупке квартиры у тяжело больных, которым деньги срочно нужны для оплаты лечения или у престарелых, которые вследствие маленькой пенсии длительное время голодают и т.д. Однако, если цена купленной квартиры будет примерно соответствовать средней рыночной цене аналогичной квартиры в том же районе, то суд скорее всего откажет продавцу в удовлетворении его иска.

Последствием расторжения договора купли - продажи квартиры судом вполне возможна односто-ронняя реституция, в результате которой бывшему собственнику возвращается его квартира, а деньги, которые тот получил от покупателя, отчисляются в доход государства, но даже если вам повезло и суд просто возвратит стороны в первоначальное положение – возвращения своих денег, которые продавец уже потратил (пропил, проел, прогулял) вы можете ждать еще неопределенно долгое время.

Последующая проверка "юридической чистоты" квартиры предполагает возможные ущемления прав собственников (нанимателей) или бывших собственников (нанимателей) квартиры. Например, было ли получено согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если в числе собствен-ников или нанимателей имелись несовершеннолетние граждане и т.д. И если окажется, что не была со-блюдена процедура совершения сделки, то такой договор можно признать недействительным в судеб-ном порядке. Необходимо так же проверить все ли проживающие в квартире на момент приватизации лица принимали участие в приватизации и если нет, то почему. На практике чаще всего встречаются случаи, когда в приватизационный договор не включались несовершеннолетние дети, а согласия органа опеки и попечительства на это получено не было.
Обращаться за помощью в различные риэлтерские фирмы, а тем более к частным риэлтерам сле-дует с большой осторожностью. (РИЭЛТЕРКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – вид предпринимательства, заклю-чающийся в оказании услуг на рынке недвижимости). Наряду с вполне надежными и солидными фирма-ми существуют множество полулегальных, не несущих практически никакой ответственности в случае расторжения заключенного с их помощью договора купли- продажи квартиры и не компенсирующих понесенных вами убытков. Решающими в выборе фирмы считаем прежде всего срок, который фирма ра-ботает на рынке недвижимости (естественно, чем дольше – тем лучше), наличие значительных денежных средств на расчетном счете фирмы и текст договора об оказании услуг, который Вам обязательно пред-ложат подписать. Если договором все обязанности возлагаются только на вас, а фирма не несет никакой ответственности – то с такой фирмой лучше дел не иметь.

В заключение нужно сказать, что полной гарантии "юридической чистоты" квартиры не может дать ни одна экспертиза. И, если кто-то вас уверяет в стопроцентной надежности их экспертизы, знайте - это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли - продажи, а другие - понижают.